泰禾黄其森的远虑和近忧

点击上方蓝字关注我们

本文字数：3631 字

阅读时间：7 分钟

引言：鲁迅说过，悲剧就是

“将人生的有价值的东西毁灭给人看”。

从雅典到汴京，风流总被雨打风吹去。

公元前404年，经过27年的战争，斯巴达战胜了雅典。

黄金时代的雅典不仅仅以其制度、文化、建筑闻名并影响世界。

随便看看几个例子：帕特农神庙、宙斯神庙、露天剧场，还有苏格拉底和德谟克利特，就是第一个提出原子说的哲学家。

而斯巴达，以其严酷纪律、独裁统治和军国主义而闻名。

这场战争结束了雅典的黄金时代，史称伯罗奔尼撒战争。

帕特农神庙遗

公元1127年1月9日，完颜宗望、完颜宗翰破东京开封，俘宋徽宗、钦宗二帝。

4月20日，金军监押徽钦二宗以及皇室成员、教坊乐工、技艺工匠等数千人，携文籍舆图、宝器法物，百姓男女不下10万人等北返。史称“靖康之变”。

东京开封是北宋的政治、经济、文化、交通中心，是世界上最繁华的商业都市，居住人口超过一百万（还有西京洛阳和南京商丘），是世界上最大的城市。陈寅恪言：“华夏民族之文化，历数千载之演进，而造极于赵宋之世。”

而那时的金国军事上采行军民合一制度，其铁骑兵与火器精锐，先后打败周边诸国；其政体还正从部落制度向汉官制度模仿。

所以有时候，打仗就是打仗，胜败和你是不是高端大气上档次，没有关系。毁灭你，和你美不美好没有关系。

不听穿林打叶声，吟啸且徐行

泰禾集团一直把中国传统文化和卖房子结合起来，造高档中式庭院，不是在卖房子，而是传播传统文化。恰如黄董事长所言：“不让罗马小镇挤走中国乡愁。”

这个房地产开发的角度，黄老板是匠心独运，难怪15岁就能考上大学，聪明。

1996年，31岁敢辞去银行公职下海，2003年开始，38岁敢到京城造院子，有胆。

16年过去了，泰禾院子品牌也做出来了。实干。

这十几年，面对房地产市场的各种诱惑，初心不改不是一件容易的事情。坚持。

聪明、有胆、实干、坚持的黄老板有他自己的原则，一如他在公开场合所言，笔者总结如下：

坚守一线、审慎二线、做高品质的房子，不相信所谓物美价廉。

宁愿少一点，也要精一点；宁愿慢一点，也要好一点。

有情怀和理想，冯仑的评价“追求理想，顺便挣钱。”

一路走来，尽管质疑声音很多，尤其是近两年，泰禾集团债务高企，周转很慢，颇为内行或者外行诟病，黄先生好像并无太多回应，回应也无外乎以上三点。

想想也对啊。

是啊，我周转慢，销售面积少。但是我房子好，价格高；

是啊，负债多，可又没有逾期，诸位不要急。

而且还有有情怀和理想。“泰禾+”，医疗、教育、文旅，一揽子，还有打算8-10年不挣钱的信仰。

诗和远方、还有信仰，不能当饭吃，听听就算了。房产开发才是吃饭的家伙。

那么究竟泰禾集团的财务情况是个什么情况呢？在泰禾院子里面还有着什么样的故事呢？是否泰禾集团的情况也是好像黄老板讲话时那样，气定神闲呢？

透过年报撬开的院门缝隙，我们来窥探一番。

雨横风狂三月暮

1、融资成本偏高：截止2018年末，泰禾有息借款总额1375亿元，借款额多少无法衡量。但是平均融资成本8.52%，偏高。

2、评级下降：2018年11月5日，穆迪公司发布公告，确定公司的高级无抵押固息美元债券评级为Caa1，评级展望为负面。Caa1在穆迪评级中是什么意思？就是”劣质债券”、“有可能违约，或现在就存在危及本息安全的因素。”

债券追偿RR5在惠誉评级代表什么：债券追偿回收率在11-30%，风险很高。

难怪2018下半年，各家房企美元债发的如火如荼，泰禾集团稳坐钓鱼台：非不愿发，实不能也。

3、高管流失：连向来在评级中打酱油的联合信用将泰禾集团列入信用评级观察名单的理由之一都是：“2018年以来，公司高管人员变动频繁，对公司经营稳定性或将产生一定影响。”

尽管国内评级机构都是属于“卖盖章报告”的，但是2018年，泰禾集团高管离职频次之高、人数之多也的确非常。今年以来又走了几个。

可以说，黄董事长的2018年比较难熬，年初2000亿的目标只实现了65%，内部的债务和管理压力也不小。

数据来自克尔瑞

4、股份全数质押：公司控股股东泰禾投资集团有限公司（黄其森先生95%控股）与叶荔女士、黄敏女士与系一致行动人关系，三者所持股份99%以上质押。

以至于当泰禾集团向想公积金转增股份时，连深交所4月1日都发函关注：“是否存在抬升股价以避免相关股东质押股份被强制平仓情形。”

5、深交所再次发函：5月8日晚间，深交所再向泰禾集团发出年报问询函，要求说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标等共计19个问题，并要求在5月15日之前回应。

泰禾集团5月16日回复说：问得太多，得缓几天答复。

门掩黄昏，无计留春住？

2018年，泰禾集团还了很多钱，筹资活动的现金从2017年的净流入485亿元到2018年的净流出34亿元是个什么概念？

你要说2018年公司不在大力降低负债，就是睁眼说瞎话。只不过债务基数大，没那么快。

要还债，只能牺牲加大销售回款、降低对外投资。

经营流入现金增加：2018年经营活动流入现金139亿元（2017年：-125亿元）。

对外投资总额从2017年的104亿元直降至16亿元，投资活动现金流出从313亿元下降到123亿元。

而单单这些还不够。

2011年10月，同样主打高端品牌、深陷债务泥潭中绿城老板宋卫平说过危机应对三部曲：

“接下来首先要把房子卖出去；如果无效，第二就是看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底。卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。”

今天的泰禾依样画葫芦，除了降价促销之外，还在腾挪项目，且看今年截止5月18日的股权转让（含债务）公告：

今年两个月甩卖了77亿元。但是，这个腾挪的力度抵消得了债务压顶的压力吗？

远远不够。

泰禾的短债压力很大，2018年报显示，一年内到期债务574亿元，账面现金只有149亿元，覆盖率只有26%，425亿的差额。

比照上年度的经营活动流入现金量139亿元，差额至少还有286亿元，已经买了77亿元。

泰禾集团至少还要甩卖209亿的项目。才算勉强安全。

泰禾集团还有哪些可以腾挪的？

黄总，可以再狠一点

此时此刻，我想起了3个大佬：

一个是刚才提到的，以前一直立足于高端地产、有理想、有情怀的、三死三难的绿城宋卫平老师。中交集团入股绿城中国，折腾了半辈子的宋卫平董事长和寿柏年先生能够安稳退休了。

一个是“要么不做、要不做绝”的王健林董事长。跑起来绝不留力。相比于2017年6月22日股债双杀时的情形，现在的王董事长绝对是天上人间了。

“今天大踏步的撤退，是为了将来大踏步的前进。”这句话形容万达集团十分恰当。

一个是并购狂人，曾和泰禾黄董事长笑称，“做高端只有我们两家了”的融创中国孙宏斌。

其实泰禾集团是有腾挪空间的，资源有三：

第一、项目权益比大，2018年合约销售收入1303亿元，权益金额1095亿元，高达84%项目权益比，转让股权腾挪是有一定的空间。

第二、一线城市和热点二线城市的资源和经验，截止2018年末，公司土地储备447万平米。公司在开发项目项目面积1489万平米，其中待开发1247万平米。深耕一线城市十余载，也是一笔无形财富。

第三、泰禾房产的品质与口碑，24000元/平米的均价，不是谁想做就能做到的。

在万通控股董事长冯仑看来，黄其森性格温和，执迷于细节，乐于创新。“他也是个追求理想，顺便赚钱的人。”

而在我看来，还应该有一个标签：自恋，这个评价没有什么好坏褒贬。没有这个标签，不会有卓越出世的泰禾院子；没有这个，怎么会直到此时债务压顶，才走上股权转让这条路。

转让股权，非吾不能也，固非所愿也。

银行出身、曾说过“做房地产就是做金融”的黄董事长对于债务压力和风险管控，自然要比我们这些外人更加重视，应对策略也必然很多。

但是，就算我们今天来看，“黄金”雅典败于斯巴达、北宋亡于金也是很让人费解的。但历史一定有它自身的原因的。

结语：谨慎毫无用处，除非加上果断

---培根

在元朝末年抗元起义领袖中，有“（陈）友谅最桀，（张）士诚最富”之说，张士诚占据东南富庶之地半壁江山，今天吴语中“讲张”一词始于明初：朱元璋消灭张士诚建立了大明王朝后，苏州百姓仍思念并谈论着张士诚的恩泽。

在与朱元璋、陈友谅争夺天下时，张士诚的优柔寡断表现的淋漓尽致，以至于朱元璋可以不考虑他，大胆的与陈友谅作战五年。

五年啊，在朱元璋大后方的张士诚竟然没什么大动作，坐看朱元璋灭掉陈友谅，回过头来把他灭了。朱元璋对他的的评价是“器小”。

明史：士诚为人，外迟重寡言，似有器量，而实无远图。

这个比喻不恰当，但我还是多说一句：不过分执著于细节，该出手时就出手，该撤退时就撤退。安全第一。

卖卖卖，保命要紧！

此时黄老板应该学习王健林董事长，对自己毫不留情的、斩钉截铁的出让项目；多找并购大佬，还有200亿左右的差额，世茂房地产体量能否载动许多愁？

远观泰禾集团和黄董事长的成长史，近看公司实力以及定位和今年的降债力度，泰禾不会出现颠覆性的难题，但这一两年日子难熬。

开句玩笑：今年有适当的机会可以抄底。

据说泰禾集团的名字由来，据说取自于乾坤交泰、日月润禾。天地和谐，万物生长的意思，希望黄老板和泰禾集团一路走好。

再次送上对黄老板和泰禾的祝福：玉汝于成，否极泰来。

参考文献：

【1】John Bagnell Bury  希腊史

【2】吕思勉  中国通史

【3】泰禾集团2018年报及部分公告

长

按

关

注

解锁更多精彩内幕

财智堂中堂

最新地产资讯分享

最权威地产资讯解读

点一下你也在看吧